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Les raisons de changer de logement sont nombreuses: la famille s’agrandit, un changement d’emploi et de lieu de travail est imminent ou un bien mieux placé s’est libéré. Pour les propriétaires, cette opération est un peu plus complexe que pour les locataires. Dans cet article, vous apprendrez comment procéder au mieux.

Acheter et vendre simultanément

Lorsque l’on vend son logement en propriété pour en acheter un nouveau, on doit souvent faire face à une double charge financière. En effet, les ressources financières nécessaires à l’achat du nouveau bien immobilier sont encore partiellement liées au bien existant.

Quelle est alors la meilleure façon de procéder? Sachez tout d’abord qu’il n’y a pas de réponse universelle à cette question. Mais il existe des arguments en faveur de l’une ou de l’autre variante, ce qui permet de s’orienter plus facilement vers la bonne façon de faire.

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Scénario 1: acheter d’abord, vendre ensuite

Acheter d’abord le nouveau bien immobilier tout en continuant d’occuper son bien actuel, et ne vendre ce dernier que dans un deuxième temps présente deux avantages principaux: un seul déménagement est nécessaire et il n’est pas urgent de trouver un nouveau logement. Par contre, sur le plan financier, cette solution implique souvent de devoir vendre rapidement le bien existant afin d’obtenir des liquidités. Il existe plusieurs moyens de réussir son projet de déménagement, achat et vente compris:

Offre conditionnelle

Cette option est sans doute la plus intéressante du point de vue de l’acheteur. Elle consiste pour celui-ci à conclure un contrat avec la partie vendeuse prévoyant qu’il n’achètera la nouvelle propriété que lorsque son bien immobilier existant sera vendu. Cette solution dépend fortement du marché immobilier du moment, c’est-à-dire de l’offre et de la demande. Cette situation est donc plutôt rare lorsque la demande est élevée et l’offre restreinte.

Financement intermédiaire de votre bien immobilier

L’offre conditionnelle telle que décrite ci-dessus n’étant souvent pas envisageable, la question des liquidités personnelles se pose alors pour beaucoup. Tant que le bien immobilier existant n’a pas été vendu, les moyens financiers sont encore (au moins partiellement) immobilisés et font donc défaut pour acquérir la nouvelle propriété.

Pour combler ce manque de liquidités, un financement intermédiaire, également appelé double financement, est nécessaire. Il s’agit d’un crédit ou d’un prêt pour une période donnée, jusqu’à ce que les fonds propres immobilisés soient libérés. Les financements intermédiaires dépendant fortement des situations et des besoins individuels, il n’existe pas de solution standard éetablie et judicieuse sur le marché suisse.

Exemple de financement intermédiaire

Situation initiale

  • La famille Schweizer vit dans un logement en propriĂ©tĂ© d’une valeur de 2 000 000 CHF. Ce bien immobilier est hypothĂ©quĂ© Ă  50%, c’est-Ă -dire qu’il est grevĂ© d’une hypothèque de 1 000 000 CHF.
  • En raison de l’agrandissement de la famille et de l’évolution des besoins due au tĂ©lĂ©travail, la famille Schweizer cherche un nouveau logement. Elle en trouve un idĂ©al au prix d’achat de 2 500 000 CHF. Selon les règles de financement applicables, elle doit disposer de 20% de fonds propres, soit 500 000 CHF.

Clarifications nécessaires au financement intermédiaire

  • Dans le cas d’un financement intermĂ©diaire, un premier examen est effectuĂ© afin de vĂ©rifier que la valeur de marchĂ© du bien existant s’élève rĂ©ellement Ă  2 000 000 CHF.
  • Si tel est le cas, il est possible de relever le taux d’avance du bien actuellement mis en gage de 50% Ă  80%. Cela correspond Ă  un afflux de fonds de 600 000 CHF.
  • Avec ces fonds supplĂ©mentaires, l’apport de fonds propres requis pour le nouveau bien immobilier est satisfait (au minimum 500 000 CHF comme expliquĂ© plus haut).

Le problème de la capacité financière

  • Cette solution de financement intermĂ©diaire suppose toutefois que l’augmentation de l’hypothèque existante rĂ©ponde aux exigences applicables en matière de capacitĂ© financière.
  • Si l’établissement accordant le crĂ©dit hypothĂ©caire juge la capacitĂ© financière critique, il peut imposer des conditions supplĂ©mentaires pour accorder le financement intermĂ©diaire:
    • obligation de rĂ©aliser la vente du bien immobilier existant dans un certain dĂ©lai (par exemple une annĂ©e civile);
    • obligation d’avoir trouvĂ© un acheteur potentiel pour le bien existant ou d’en ĂŞtre au stade du projet de contrat de vente Ă  la date de conclusion du financement intermĂ©diaire.

Scénario 2: vendre d’abord, acheter ensuite

Ce scénario génère moins de pression financière. Si le bien immobilier existant est vendu en premier, l’argent de la vente constitue des fonds propres que le preneur d’hypothèque peut investir dans l’achat d’une nouvelle propriété. Cela signifie une charge financière moindre, car d’une part il n’est pas nécessaire de gérer deux hypothèques simultanément et d’autre part, il n’y a pas d’urgence à vendre rapidement le bien existant afin de disposer de liquidités, auquel cas il serait peut-être vendu en dessous de sa valeur marchande.

Cette façon de procéder ne présente toutefois pas que des avantages: les personnes qui vendent d’abord et dont le nouveau bien immobilier n’est pas prêt immédiatement peuvent devoir déménager deux fois. Dans le cas où elles n’auraient pas encore de nouveau bien en vue, elles auraient la pression de devoir très rapidement trouver un bien approprié, ce qui pourrait les amener à faire trop de compromis.

Option 1: la cession-bail

Si elle peut être mise en œuvre, cette solution est probablement la plus avantageuse: elle consiste pour le vendeur à continuer à vivre dans son bien après la vente et à payer un loyer à l’acheteur en échange. La durée de cet arrangement est fixée librement par les deux parties. Une telle solution peut également être intéressante pour les acheteurs, car eux aussi sont rarement en mesure de déménager du jour au lendemain. Le seul hic de cette variante est qu’en limitant le cercle des acheteurs à ceux qui sont d’accord avec une cession-bail, le vendeur recevra sans doute moins d’offres. De plus, le temps pour trouver un nouveau logement n’est pas non plus infini.

Option 2: la location intermédiaire

Si le modèle de cession-bail n’est pas envisageable, la seule option qui reste est la location intermédiaire. En effet, la vente du bien existant et l’achat du nouveau logement peuvent réserver des surprises et être difficiles à synchroniser. Aussi le vendeur peut-il se retrouver momentanément sans logement. Le défi consiste donc à trouver un bien locatif approprié qui soit disponible pour une location temporaire et pour lequel il soit possible de convenir d’un délai de préavis suffisamment court.

Par conséquent, nous recommandons de chercher un logement à louer déjà pendant la mise en vente de son propre bien immobilier. Il est aussi conseillé de ne pas rester locataire trop longtemps, car les prix du marché ne cessent d’évoluer.

Option 3: la mise en location

Enfin, il est possible de renoncer à vendre son bien immobilier et de le louer. Il faut cependant que celui-ci puisse générer un revenu locatif qui couvre l’ensemble des charges du propriétaire. Certes, les revenus locatifs sont imposables, mais il est possible de déduire les coûts des mesures de préservation de la valeur, tels que l’entretien et la rénovation. Il est conseillé de faire appel à un conseiller fiscal afin de vérifier si cette solution est envisageable.

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Conclusion

Vente du logement en propriété suivie de l’achat d’un nouveau bien immobilier, ou vice-versa: les deux sont possibles. C’est en fin de compte une question de préférence individuelle et de situation du marché. Les arguments ci-dessus permettent de définir quelle option est envisageable dans chaque cas. L’équipe de conseil se fera un plaisir de vous aider à trouver une solution adaptée à votre situation personnelle.

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