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Immobilienwechsel
Möchten Sie von Ihrer jetzigen Immobilie in eine neue wechseln, entsteht schnell eine finanzielle Doppelbelastung. Lesen Sie jetzt, welche Möglichkeiten es gibt, diese zu vermeiden, und welche für Sie sinnvoll sein kann.
Inhalt:
Es gibt viele Gründe umzuziehen: Die Familie wächst, ein Job- oder Arbeitsortswechsel steht an oder ein Objekt in attraktiverer Lage ist frei geworden. Für Immobilienbesitzerinnen und Immobilienbesitzer gestaltet sich dieses Prozedere etwas umfassender als für Mieterinnen und Mieter. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie in diesem Fall am besten vorgehen.
Verkaufen Sie das Eigenheim, um eine neue Immobilie zu kaufen, stehen Sie vor der Herausforderung einer finanziellen Doppelbelastung. Dies, weil die notwendigen finanziellen Mittel für den Kauf der neuen Immobilie teilweise noch durch den Besitz der bestehenden Immobilie gebunden sind.
Wie sollten Sie in dieser Situation am besten vorgehen? Um es vorwegzunehmen: Eine allgemeingültige Antwort auf die Frage gibt es nicht. Aber natürlich lassen sich Argumente für die eine wie für die andere Variante anführen, anhand derer das Abwägen etwas leichter fällt.
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Zuerst die neue Immobilie zu kaufen und vorerst im bisherigen Zuhause wohnen zu bleiben und sich dann im Anschluss um den Verkauf des alten Zuhauses zu kümmern, bringt vor allem zwei Vorteile: Sie müssen nur einmal umziehen und es entsteht kein zeitlicher Druck, ein neues Zuhause zu finden. Dafür entsteht höchstwahrscheinlich die finanzielle Notwendigkeit, die bisherige Immobilie schnell zu verkaufen, um die Liquidität zu sichern. Um das Umzugsprojekt inklusive Kauf und Verkauf erfolgreich zu meistern, gibt es verschiedene Möglichkeiten:
Diese Option ist aus Sicht der Käuferin oder des Käufers wohl die attraktivste. Hier schliessen Sie mit der verkaufenden Partei einen Vertrag ab, mit dem Sie die Liegenschaft erst kaufen, wenn Ihre aktuelle Immobilie verkauft ist. Diese Lösung ist stark abhängig vom vorherrschenden Immobilienmarkt, das heisst von Angebot und Nachfrage. Besteht am Immobilienmarkt eine erhöhte Nachfrage und ein begrenztes Angebot, ist diese Variante selten der Fall.
Da das bedingte Angebot wie oben beschrieben oftmals kein gangbarer Weg ist, stellt sich für viele schnell die Frage der persönlichen Liquidität. Solange die bestehende Immobilie noch nicht verkauft ist, sind die finanziellen Mittel (zumindest teilweise) noch gebunden und fehlen somit, um die neue Liegenschaft zu erwerben.
Um diesen Engpass zu überbrücken, wird eine Zwischenfinanzierung, auch Doppelfinanzierung genannt, benötigt. Bei sogenannten Zwischenfinanzierungen handelt es sich um einen Kredit beziehungsweise ein Darlehen für die Zeit, bis das gebundene Eigenkapital frei wird. Zwischenfinanzierungen sind stark auf die individuellen Bedürfnisse und Situationen abgestimmt, deshalb existiert dafür im Schweizer Markt keine sinnvolle und etablierte Standardlösung.
Ausgangslage
Abklärungen Zwischenfinanzierung
Knackpunkt Tragbarkeit
Weniger finanziellen Druck erzeugt dieses Szenario. Wenn der Verkauf der bestehenden Immobilie als Erstes erfolgt, steht der Hypothekarnehmerin oder dem Hypothekarnehmer das Geld aus dem Verkauf als Eigenmittel zur Verfügung, um es in den Kauf einer neuen Liegenschaft zu investieren. Das bedeutet eine geringere finanzielle Belastung, da zum einen nicht zwei Hypotheken gleichzeitig zu bewältigen sind und zum anderen die Notwendigkeit entfällt, die bestehende Immobilie zügig und somit womöglich unter Marktwert zu verkaufen, um finanzielle Mittel schnell verfügbar zu haben.
Allerdings hat dieses Prozedere nicht nur Vorteile: Wer verkauft, bevor die neue Immobilie zum Einzug bereitsteht, muss möglicherweise zweimal umziehen. Steht noch keine neue Immobilie in Aussicht, besteht die Dringlichkeit, schnell eine passende Liegenschaft zu finden, wodurch man allenfalls zu viele Kompromisse eingehen muss.
Diese Lösung ist wahrscheinlich die vorteilhafteste – wenn sie sich umsetzen lässt: Rückmietung heisst das Modell, bei dem die Verkäuferin oder der Verkäufer nach dem Verkauf weiter in der Immobilie wohnt und dafür Miete zahlt. Wie lange diese Lösung funktioniert, ist letztlich eine Sache individueller Vereinbarung. Allenfalls kommt auch den Käuferinnen und Käufern eine solche Lösung entgegen, schliesslich sind auch Hauskäufer selten von heute auf morgen bereit für einen Umzug. Einziger Haken an dieser Variante: Wer den Kreis der Interessenten auf jene begrenzt, die mit dem Modell der Rückmietung einverstanden sind, wird vermutlich weniger Angebote erhalten. Zudem bleibt dennoch nicht unendlich viel Zeit, um ein neues Zuhause zu finden.
Wenn das Modell Rückmietung nicht zur Anwendung kommen kann, bleibt nur die Option einer Zwischenmiete. Denn nicht immer gehen der Verkauf der alten Immobilie und der Kauf des neuen Zuhauses nahtlos über die Bühne. So entsteht eine Lücke, für die eine Unterkunft gesucht werden muss. Die Herausforderung bei diesem Modell besteht darin, ein passendes Mietobjekt zu finden, das zur Zwischenmiete zur Verfügung steht – bei dem sich also entsprechend kurze Kündigungsfristen vereinbaren lassen.
Um kurzfristig handlungsfähig zu sein, raten wir, bereits während des Verkaufs der eigenen Immobilie nach einem passenden Mietobjekt Ausschau zu halten. Es ist jedoch ratsam, nicht allzu lange in der Mieterrolle zu verharren, da sich die Marktpreise ständig weiterentwickeln.
Schliesslich besteht noch die Möglichkeit, vom Verkauf der eigenen Immobilie abzusehen und stattdessen die Immobilie dauerhaft zu vermieten. Vorausgesetzt, es kann ein Mietertrag erzielt werden, der sämtliche Kosten auf Vermieterseite deckt. Zwar werden die Mieteinnahmen versteuert, Sie können aber auch weiterhin Kosten für werterhaltende Massnahmen wie Instandhaltung und Sanierung steuerlich absetzen. Um zu prüfen, ob die Rechnung aufgeht, empfiehlt sich eine Steuerberatung.
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Ob bei einem Immobilienwechsel nun zuerst das Eigenheim verkauft wird, um anschliessend ein neues Zuhause zu erwerben, oder umgekehrt: Beides ist möglich – und letztlich eine Frage der individuellen Präferenz und der Marktsituation. Anhand der genannten Argumente lässt sich klären, welche Option infrage kommt. Das Beratungsteam unterstützt Sie gerne bei der Findung einer auf Ihre persönliche Situation abgestimmten Lösung.
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